Михаил Гладких проработал в УК «Центр» более четырнадцати лет, его называют одним из тех, кто формировал общество с его ценностями. Сегодня он в другом «Центре», можно сказать, рядом. Мы поговорили с Михаилом Сергеевичем о том, как он не с первого раза нашел свой путь в профессию, о годах, связанных с Группой РИК, немного о возможном будущем и много – о работе юриста в принципе.

 Для чего нужны юристы

Общаясь с Михаилом Гладких, сделала для себя открытие: закон и право – понятия не тождественные. Большинство-то людей думает, что это одно и то же, а законы воспринимает как жёсткий перечень того, что можно и нельзя, как некие рамки. А хороший юрист понимает: законы – это не рамки для ограничений, они существуют для того, чтобы реализовать права.

Тема увлекательная и обширная, и ей мы посвятили изрядную участь нашей встречи (он так живо об этом рассказывает!), но сейчас все-таки не совсем об этом. Но о том, что Михаил Гладких – хороший юрист. Из тех, кто почитает не только букву, но и дух закона. Именно такой подход и позволяет успешно решать вопросы.

Михаил Гладких – главный юрисконсульт СДК «Центр», а до недавнего времени – начальник юридического отдела УК «Центр».

— Юристы для чего призваны? Чтобы обеспечить реализацию проектов, а не запороть их, сказав: так нельзя, и все. Нужно придумать, как можно. Юрист должен сделать так, чтобы бизнес-проекты можно было реализовать в рамках действующего законодательства. Нельзя быть зашоренным, нужно быть гибким. Право, оно такое, гибкое. Право определяет, как применяются законы. Бывает, что одна норма закона отсылает к другой, возникают вопросы, какая норма сильнее. Все это решается, исходя из общих принципов права. Один из основных: все, что не запрещено, то можно.

На вопросы о том, что в работе самое сложное и что самое интересное, у человека, увлеченного своим делом, ответы, скорее всего, совпадают.

— Слышали такое выражение: сколько юристов — столько мнений? Вот у тебя есть своя точка зрения, у кого-то — другая. И твоя точка зрения должна быть правильная. И надо ее доводить до неопределенного круга лиц, когда решается какой-то вопрос. До руководства, до коллег, до других юристов, до органов власти, до судей. Наверное, это и есть самое сложное. И это же — самое интересное!

— Искать возможности – это такая сверхзадача. А в текущей работе роль юридической службы в компании какая — вы бдите, чтобы не дать совершить ошибки, или подсказываете, или советуете?

— И бдить, и подсказывать, и советовать.

В деятельности юридического лица каждый шаг – приобрести объект, оформить участок, начать на нем строительство — требует грамотного юридического сопровождения. Цена ошибки может оказаться слишком высокой – штрафы, убытки вплоть до банкротства, репутация, в конце концов.

Довести свою позицию так, чтобы контрагент был доволен

И еще надо быть дипломатом.

— Бывают спорные вопросы до заключения договора, уже в ходе исполнения договора. Надо быть дипломатом. Надо свою позицию доводить таким образом, чтобы контрагент остался доволен.

Если брать торговый центр, то должен быть соблюден так называемый «треугольник интересов» — арендодателя, арендатора, покупателя. При сдаче помещений в ТЦ в аренду необходимо создавать условия, позволяющие, в первую очередь, максимально удовлетворить потребность покупателя в качественных и разнообразных товарах и услугах. Добиться этого можно, в конечном итоге, только за счет успешных арендаторов, предлагающих качественные, современные, модные и необходимые товары, услуги, что позволяет создавать большие потоки покупателей и, как следствие, обеспечивать хорошие продажи у всех арендаторов ТЦ. При этом каждый арендатор как предприниматель имеет интерес в получении максимальной прибыли, в то числе за счет низкой арендной ставки, обосновывая это, в частности, тем, что он, являясь успешным, предлагает качественные товары и услуги, что без него ТЦ будет меньше создавать потоков и, как следствие, генерировать меньшую прибыль. Арендодатель, также являясь предпринимателем, имеет аналогичный интерес в получении максимальной прибыли — только уже за счет повышения арендных ставок.

Таким образом, договоры с арендаторами должны, во-первых, полностью отвечать требованиям действующего законодательства,  во-вторых, защищать интересы арендодателя, но при этом обеспечивать баланс интересов обеих сторон, в том числе, за счет установления арендных ставок, которые позволяют зарабатывать как арендодателю , так и арендаторам.

И много других нюансов, которые необходимо учитывать и на стадии переговоров, и на стадии заключения и исполнения договора.

— Условия договоров со всеми арендаторами одинаковые или с каждым свои? Или это коммерческая тайна?

— И коммерческая тайна тоже присутствует. У нас, по общему правилу, условия должны быть одинаковые для всех арендаторов по одному виду деятельности. Зависит также от этажа, площади помещения и т.п. – для них тоже примерно одинаковые параметры. Но, конечно, есть так называемые якорные арендаторы – те, кто генерирует максимальные потоки покупателей в ТЦ. Большие потоки – это польза для всех.

Подбором арендаторов занимаются специалисты по развитию бизнеса и по работе с арендаторами, идут предварительные переговоры. Потом уже договорный процесс: мы предлагаем свой вариант договора, свои выгодные для нас условия, арендатор — свои. Размер арендной ставки, условия и порядок арендной платы, условия изменения арендной ставки, срок действия договора и условия его досрочного расторжения или пролонгирования на новый срок и так далее.

Хорошо, когда в юридической службе несколько сотрудников и есть возможность специализации: кто-то занимается договорными отношениями, кто-то — корпоративными, претензионной работой. В работе Михаила Сергеевича в Группе РИК такие периоды были, но в основном работали вдвоем. И в любом случае начальник обязан быть сведущ во всех сферах, связанных с деятельностью компании.

— Сложные ситуации, конечно, вызывают интерес, может, даже азарт. Но, с другой стороны, когда все идет спокойно — это же проще и хорошо для вас, для компании…

— Но ты не сможешь долгое время так работать, когда все легко и просто. Мне кажется, интерес пропадет. Если ничего не меняется, ничего не происходит, человек от этого устает. Это как день сурка. Возможно, и внимание притупляется, а это плохо.

Но нет, день сурка нам не грозит. Жизнь меняется, часто возникают ситуации, которых раньше не было, да и предвидеть их было невозможно, как не раз повторил в ходе беседы Михаил. Однажды, например, случилась пандемия коронавируса.

— И сразу возникло много сложных вопросов. Соответствующей нормативной базы практически не было. Даже суды не знали, как работать в меняющейся практически каждый день обстановке. Например, органы власти принимают решение: приостановить деятельность ТЦ или деятельность определенных ритейлеров. Должен ли тогда арендатор платить арендую плату или нет, если его деятельность или деятельность ТЦ в целом приостановлена? Если должен, то на каком основании и в каком объеме? Является ли такое обстоятельство форс-мажором? Исключает ли это обязанность арендатора оплачивать аренду? Некоторые арендаторы считали, что они не должны платить воообще, мотивируя тем, что ТЦ не работает, арендаторы не торгуют и так далее.. Однако ТЦ даже в период приостановления его деятельности продолжал оказывать определенные услуги арендаторам, это и хранение имущества арендатора, оставшееся в помещении, охрана, коммунальные услуги и так далее. И еще очень много других сопутствующих вопросов, которые требовали нахождения решений с правовой точки зрения, но об этом очень долго и много можно рассказывать.

— К чему пришли?

— Конечно же, арендные платежи были снижены нами практически на сто процентов, оставались только необходимые части арендной плат — для оплаты за услуги поставки энергоресурсов, коммунальные платежи и другие необходимые платежи для обеспечения и поддержания жизнедеятельности ТЦ.

— Вы работали с арендаторами много лет. За это время они изменились, уровень юридической грамотности в предпринимательском сообществе растет?

— Я думаю, да. В 2012 году, когда мы ввели торговый центр в эксплуатацию, начали заключать договоры аренды, тогда мелкие арендаторы, на мой взгляд, были менее подкованы с точки зрения правового обеспечения, сейчас уже более высокий уровень.

Что касается крупных ритейлеров — федеральных, международных сетей, то это уже совсем другой, высокий уровень правового сопровождения их деятельности, основанный на многолетнем, большом и разностороннем опыте работы. У таких арендаторов, как правило четко отработаны все бизнес-процессы и алгоритмы, они хорошо знают свои права и обязанности, свои преимущества.

Несмотря на то, что мы уже и сами имеем огромный опыт работы на этом рынке, работая с такими арендаторами мы всегда чему-то новому у них учимся.

Там, где нужен

Дипломатичность, гибкость и вдумчивый, а не формальный подход к работе – все это, по мнению, Михаила зависит от совокупности факторов.

— От того, где человек учился, какие были преподаватели. Где работает, какое окружение, опыт. Какой человек сам, склад его ума.

Интересно, как сам Михаил пришел в профессию. Не сразу пришел.

Сначала за компанию с другом поступил в колледж при инженерно-техническом факультете Якутского госуниверситета. Прошло три года, и Михаил всех удивил – решил уйти из колледжа. Он видел, как относятся к будущей профессии его однокурсники – многие уже начали работать. А у него не было желания становиться инженером. Зато вспоминались школьные уроки права – вот где было интересно! И увлекательные рассказы друга семьи – адвоката.

— Когда принял такое решение, все отнеслись к нему не очень, и родители, и будущая жена: ты же теряешь три года! А я думал о будущем: вот получу профессию, а работать по ней не буду – не хочу так. Хочу получить профессию и работать по ней. Решил поступать на юридический. И поступил, и все было хорошо. Мой выбор был правильным.

Поступил в весьма престижный в те годы ЯЭПИ – филиал Академии труда и социальных отношений, и стал одним из лучших студентов. Потом перевелся в головной вуз в Москве. И уже на четвертом курсе начал работать в юридической фирме, адвокатуре. По окончании учебы молодого специалиста пригласили в Северо-Восточную риэлторскую компанию, там Михаил Гладких и трудился до 2009 года.

— Мне все там нравилось, но со временем захотелось большего. Стал рассылать резюме. И вот однажды поступил звонок, меня пригласили в Республиканскую инвестиционную компанию. Тогда как раз создавалась УК «Центр» для реконструкции здания бывшей типографии и создания ТРК «Туймаада».

Теперь Михаил – один из старейших работников Группы РИК.

«Старейший работник УК «Центр», который являлся его частью долгие годы и формировал общество с его ценностями», — говорит о нем генеральный директор компании Айталина Трофимова.

Айталина Сидоровна отметила те же качества Михаила, о которых мы говорили: «Дипломатичность, переживает за дело, работает не формально, а с душой». И добавляет: «Всегда ценили его ответственность, надежность, и он патриот своей страны».

Недавно Михаил Гладких перешел в СДК «Центр», компанию, созданную для реализации масштабного инвестиционного проекта – строительства гостиничного комплекса в Якутске.

— Айталина Сидоровна, почему именно его направили в СДК «Центр»? Не жалко было расставаться?

— СДК — это наш основной проект, и логично, что нужен тот, кому доверяем, и кто умеет дипломатично разрешать ситуации. Сейчас он не ушел далеко, а работает там, где нужен.

А когда-нибудь в будущем Михаил, возможно, займется преподавательской или нормотворческой деятельностью – есть желание научить других не формальному, а вдумчивому отношению к правоприменению и очень увлекает идея о том, что законы должны делать жизнь людей легче и лучше.

Где бы ни работал Михаил Гладких после, он всегда будет помнить УК «Центр», Группу «РИК», с которыми связано 14 лет жизни.

— За столько лет все уже как родные. Мне все нравится – и сама работа с недвижимостью, и то, что мы что-то создаем. Создали торговый центр, люди посещают магазины, столько появилось новых рабочих мест, сейчас построим гостиницу –  это очень здорово. Это позитивно, наша работа оставляет хороший след.

Пресс-служба АО «РИК Плюс»